EFH sucht Familie – Wohneigentum auf Zeit
Die Problemlage
In der Vergangenheit wurde das Eigenheim als Altersvorsorge und Ausdruck der Selbstbestimmung gefördert und beworben. In die Immobilie werden das gesamte verfügbare Kapital sowie die Kraft und Energie eines Lebens investiert – in der Erwartung, selber günstig zu wohnen und der nächsten Generation etwas Werthaltiges weitergeben zu können.
Die Realität sieht anders aus: Im »empty nest« macht sich Trauer und Leere breit. In der Zeit nach dem Erwerbsleben fehlen oft Kapital und Energie für notwendige Modernisierungsarbeiten oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Am Ende lebt eine ältere Person häufig einsam und unbequem in einer viel zu großen Immobilie (BBSR-Online-Publikation 04/2026 mit Breitenbefragung zur Wohnzufriedenheit S. 64 ff und statistischen Zahlen über Leerstand und Wohnflächen S. 14ff).
Kinder und Enkel wollen oder können das Haus nicht übernehmen, sodass die Immobilie auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. Vielfach erfolgt dann ein Abriss zur besseren Verwertung des Grundstücks. Neben der Vernichtung von Grauer Energie trägt jeder gemeldete Grundstücksverkauf über die amtliche Kaufpreissammlung (§ 196 BauGB) zur Bildung der Bodenrichtwerte bei – besonders hohe Verkaufspreise wirken dabei preistreibend auf die Richtwerte der gesamten Zone und befeuern so die Bodenspekulation.
Für die meisten jungen Familien ist damit der Erwerb wegen der hohen Kosten und des fehlenden Eigenkapitals unerschwinglich, obwohl der Wunsch nach einem Einfamilienhaus weiterhin sehr hoch ist (forsa. Umfrage 2026 S. 6). Familien können nicht umziehen und sind daher gezwungen, in viel zu kleinen Mietwohnungen zu leben, während die Älteren in viel zu großen Häusern leben.
Als eine Maßnahme hat die Politik das Förderprogramm »Jung kauft Alt« verbessert: Pressemitteilung vom 30.07.2026, KfW und Bund verbessern Förderung für Kauf sanierungsbedürftiger Wohnimmobilien durch Familien
Um der wenig bedarfsgerechten Verteilung des Wohnungsraums zu begegnen, lautet ein Lösungsansatz in der Forschung, den geeigneten Veränderungszeitpunkt von Bestandseigentümern zu ermitteln und die Eigentümer:innen bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen: siehe Artikel »Studie Suffiziente Wohnkultur – unsere Ergebnisse« oder direkt auf der Seite vom »Berliner Institut für Sozialforschung «
Eine Handlungsoption besteht im Umbau, um individuelle Anpassungen an die Bedürfnisse der unterschiedlichen Lebensphasen zu ermöglichen oder um Wohnraum zu teilen. Anstatt Gebäude an individuelle Bedürfnisse anzupassen, könnte die Bewohnerschaft entsprechend ihrer Lebensphasen wechseln. Das Einfamilienhaus bleibt dadurch Lebensraum für Familien. Die zentrale Frage lautet somit: Wie lässt sich der Bewohnerwechsel so strategisch gestalten, dass der Auszug aus der Familienphase strukturell verankert ist?
Wohneigentum auf Zeit (WEZ) als Partnerschaft
Neben Volleigentum und Miete gibt es eigentumsähnliche Konstruktionen: Beim Auto ist Leasing üblich, bei technischen Anlagen spricht man von Contracting. Für die vielfältigen gemeinschaftlichen Wohnformen gibt es spezielle juristische Modelle, etwa das Miethäuser‑Syndikat oder die deutsche eGbR, die sich an unterschiedliche soziale Bedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten anpassen.
»Wohneigentum auf Zeit (WEZ)« ist ein solcher kreativer Ansatz, der seit dem 01.01.24 sofort umsetzbar ist. Für die WEZ-Partnerschaft wird für jede Wohneinheit bzw. jedes Eigenheim kostengünstig eine eGbR mit zwei Parteien gegründet. Im Grundbuch steht die »N.N. eGbR« als Eigentümerin der Immobilie.
Die eine Partei ist der bestandshaltende Gesellschafter – unabhängig von dessen Rechtsform. Die Bewohnerschaft (hier Familien) bildet die andere Partei.
Der bewohnende Gesellschafter wechselt kostengünstig durch Beitritt oder Ausscheiden, ohne dass sich die »N.N. eGbR« als Eigentümerin im Grundbuch ändert.
Das Nutzungsrecht ist bewusst zeitlich begrenzt. Mit jedem Auszug nach der Familienphase kann das Gebäude für die neue Partnerschaft modernisiert werden.
Das Verhältnis der beiden Parteien / Gesellschafter wird durch einen nicht beurkundungspflichtigen Gesellschaftsvertrag definiert. Dieser ist flexibel auf individuelle Bedürfnisse anpassbar.
Rechtliche Grundlagen der deutschen eGbR (Unterschied zum Schweizer Ansatz)
Der Gesellschaftsvertrag der eGbR regelt das Innenverhältnis der zwei Parteien: insbesondere Gesellschaftsanteile, Einlagen und Zuweisung der Alleinnutzung mit Instandhaltungspflicht. Die Gestaltungsfreiheiten an Haus und Garten können objektbezogen vereinbart werden. Ein Verkauf oder die dingliche Belastung der Immobilie kann nur mit Mitwirkung aller Gesellschafter erfolgen.
Anstelle einer renditeorientierten marktüblichen »Miete« werden die anfallenden Kosten mit Rücklagen verteilt und umgelegt. Hierzu gehören u.a. die Kosten für Finanzierung und Verwaltung der eGbR, für Bewirtschaftung und laufende Verbrauchskosten. Die monatliche Belastung ist für beide Parteien langfristig planbar.
Umfangreiche Modernisierungspflichten werden dem wohnenden Gesellschafter nicht auferlegt; diese Investitionen obliegen dem bestandshaltenden Gesellschafter nach Auslaufen der Partnerschaft. Anschließend kann der bestandshaltende Gesellschafter eine neue WEZ-Partnerschaft eingehen.
Über die Einlage des neuen wohnenden Gesellschafters kann die Modernisierung refinanziert werden. Die Einlage orientiert sich jeweils am aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
Der jeweilige Gesellschaftsanteil des wohnenden Gesellschafters ist übertragbar – durch Schenkung oder Vererbung an Familienmitglieder – und kann auch vorzeitig durch Kündigung an den bestandshaltenden Gesellschafter zurückgegeben werden. Umgekehrt kann durch Zahlung einer weiteren Einlage der Gesellschaftsanteil wieder erhöht und die Nutzungsdauer verlängert werden.
Die WEZ-Partnerschaft wird bewusst zeitlich begrenzt. Passend zu den Lebensphasen bzw. den Gebäudemodernisierungszyklen werden grundsätzlich 30 Jahre angenommen. Zwischen den Gesellschaftern wird eine anfängliche Beteiligungsquote von 70 % für den bestandshaltenden Gesellschafter und 30 % für den wohnenden Gesellschafter vereinbart.
Für die zeitlich begrenzte Gesellschafterstellung leistet der wohnende Gesellschafter bei Eintritt in die Gesellschaft eine Einlage, die seinem 30-prozentigen Gesellschaftsanteil entspricht, also in der Regel 30 % des aktuellen Immobilienwerts.
Diese Einlage für 30 Jahre eigentumsähnliches Nutzungsrecht liegt also 70 % unter dem marktüblichen Kaufpreis für Volleigentum. Viele Familien könnten sich so ein »eigenes« Haus leisten, da der Eigenkapitalbedarf – und bei Fremdfinanzierung auch die Kreditanforderungen – erheblich reduziert ist. Staatliche Fördermittel sind nicht mehr notwendig.
Für die Familie bestehen die finanziellen Vorteile in den niedrigen Einstiegskosten, den planbaren monatlichen Belastungen ohne willkürliche Mieterhöhung sowie dem Wegfall von Folgekosten für Gebäudemodernisierungen. Dadurch erhält der wohnende Gesellschafter finanziellen Spielraum, um Eigenkapital (z. B. für eine neue WEZ‑Partnerschaft) aufzubauen oder für seine Alter vorzusorgen. Statt das gesamte Vermögen ins Eigenheim zu investieren, kann das Kapital diversifiziert angelegt werden (Risikostreuung).
Über den Gesellschaftsvertrag kann die Gestaltungsfreiheit im Haus ausgehandelt werden und über die Beteiligung an der im Grundbuch eingetragenen eGbR gibt es juristische Sicherheit für die Bewohnerschaft. Die Bedürfnisse der Familienphase werden somit befriedigt.
Besonderheit in der eGbR: lineare Anteilsreduzierung
Dem wohnenden Gesellschafter wird ein exklusives Alleinnutzungsrecht eingeräumt, obgleich er lediglich mit 30 % an der Gesellschaft beteiligt ist. Als Ausgleich für diese »Übernutzung« im gesellschaftsrechtlichen Sinne reduziert sich dessen Gesellschaftsanteil jährlich um 1 Prozentpunkt.
Nach Ablauf von 30 Jahren scheidet der wohnende Gesellschafter (planmäßig) aus der Gesellschaft aus. Da sein Gesellschaftsanteil nur noch 0 Prozentpunkt beträgt, muss der verbleibende Gesellschafter keine Abfindung leisten (die sich zudem an der Wertentwicklung orientieren müsste). Beim Gesellschafterwechsel kommt es zu keiner Liquiditätsbelastung beim verbleibenden Partner. Dadurch entfällt ein wesentliches Hemmnis, denn unklare und offene Forderungen in der Zukunft schrecken Investoren und Banken ab.
Durch die geplante Sollbruchstelle kann der bestandswahrende Gesellschafter wieder frei verfügen und neu entscheiden. Er kann das Haus nach eigenen Vorstellungen sanieren oder modernisieren. Der Investitionsstau im Gebäudebereich wird aufgelöst. Bei einer späteren WEZ-Partnerschaft fließen erneut 30 % Einlage aus dem dann aktuellen Immobilienwert. Die Investition wird erneut durch den neuen Gesellschafter refinanziert.
Modellprojekt gesucht
Derzeit wird ein Modellprojekt, das breite öffentliche Aufmerksamkeit erzeugt:
Gesucht werden Bestandseigentümer oder Erbengemeinschaften, die weder das Haus verkaufen möchten, noch die erforderlichen Investitionen im Bestand finanzieren können. Es droht Leerstand trotz Wohnungsnot.
Bestandseigentümer oder Erbengemeinschaften können die Rolle eines bestandshaltenden Gesellschafters übernehmen. Die Einlage des wohnenden Gesellschafters (30 % des aktuellen Verkehrswerts) dient als Kapital für die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen. Die Risiken einer Vermietung werden vermieden, und die Familie übernimmt als Mitgesellschafter für einen vereinbarten Zeitraum die laufende Verantwortung für das Haus. Bei geplantem Auszug des wohnenden Gesellschafters kann die nächste Generation entscheiden, ob das Haus wieder ins Alleineigentum übergeht oder eine WEZ-Partnerschaft neu beginnt.
Wir suchen Familien für ein Modellprojekt. Wenn du dich angesprochen fühlst, melde dich bitte bei Karin Demming, Email:
»Wohneigentum auf Zeit« wurde erstmals bei der LOWTECH Bau 2026 in Berlin vorgestellt und erscheint als Beitrag im dazugehörigen Sammelband.
Erstellt von Karin Demming | Linkedin folgen
Am 20. oder 29. Oktober 26 stellt Angelika Majchrzak-Rummel die generationsgerechte Wohnform vor.
Die Informations-Veranstaltung »Wohneigentum auf Zeit – als Partnerschaft« findet online statt und ist kostenlos.
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